Comprar un departamento representa, para algunas personas, una de las inversiones más importantes. Sin embargo, cuando la adquisición se realiza entre dos personas que no están casadas o han formalizado legalmente su convivencia, una eventual separación puede generar conflictos económicos y legales.
La situación se complica cuando ambos aportaron dinero para la cuota inicial, asumieron un crédito hipotecario o decidieron registrar el inmueble únicamente a nombre de uno de ellos.
Cuando la relación termina, ¿la vivienda debe venderse obligatoriamente? ¿Puede uno quedarse con el departamento aunque el otro se oponga? ¿Qué sucede si uno aportó más dinero que su expareja?
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¿Quién se queda con el departamento?
Mirko Medic, asociado sénior de Rebaza, Alcázar & De Las Casas, explicó que, cuando dos personas adquieren un inmueble sin estar casadas ni encontrarse bajo un régimen patrimonial derivado de una unión de hecho, la compra se realiza mediante copropiedad. En ese escenario, cada integrante tiene un porcentaje de participación sobre el bien.
Dicha participación, conocida como alícuota, debe establecerse al momento de la adquisición y puede inscribirse en Registros Públicos.
Sin embargo, uno de los principales problemas aparece cuando ambos contribuyeron económicamente, pero el departamento figura únicamente a nombre de uno.
Renzo Monroy, socio de Monroy & Shima Abogados, señaló que aportar dinero no convierte automáticamente a una persona en propietaria. Para reclamar derechos sobre el inmueble, será necesario demostrar que se adquirió por cuenta de ambos o que corresponde a un patrimonio común derivado de una unión de hecho.
De no acreditarse un derecho de propiedad, podría evaluarse una pretensión de devolución del dinero entregado, dependiendo de los acuerdos y las circunstancias.
Por su parte, María Claudia Serrano, asociada sénior de Viera Abogados, precisó que las transferencias bancarias, estados de cuenta, comprobantes y comunicaciones pueden resultar determinantes para acreditar los aportes realizados.
¿Qué pasa si uno aportó más dinero?
Una situación particular ocurre cuando ambos aparecen como propietarios, pero uno financió una proporción considerablemente mayor de la compra.
Por ejemplo, si una persona pagó el 80% de la cuota inicial y su pareja únicamente el 20%, ¿significa que la primera tiene derecho al 80% del departamento?
Serrano explicó que no necesariamente. El artículo 970 del Código Civil establece que, en una copropiedad, las cuotas se presumen iguales salvo prueba en contrario. Por ello, el dinero aportado no determina por sí solo el porcentaje de propiedad.
Medic añadió que, si ambos acordaron una participación de 50% para cada uno, pese a que uno realizó un desembolso mayor, este último tendría que acreditar el aporte adicional para sustentar un eventual reclamo económico.
Monroy complementó que también deben evaluarse los acuerdos celebrados, la forma de financiar el saldo del inmueble y las condiciones establecidas en el título de adquisición.
En consecuencia, pagar más dinero no significa necesariamente ser propietario de una mayor parte del departamento. La titularidad y los eventuales derechos de reembolso deben analizarse por separado.
¿Puede uno obligar al otro a vender?
Cuando la relación termina, uno de los integrantes puede querer vender el departamento para recuperar su inversión, mientras que el otro podría preferir conservarlo.
Monroy explicó que, si ambos son copropietarios, ninguno puede vender unilateralmente la totalidad del inmueble. Sin embargo, cada uno puede disponer de su participación individual.
Si no llegan a un acuerdo, cualquiera puede solicitar judicialmente la división y partición para poner fin a la copropiedad, salvo las excepciones legales.
Serrano precisó que, tratándose de un departamento, la división física generalmente no resulta viable. Por ello, las alternativas incluyen que uno compre la participación del otro o que ambos acuerden vender la vivienda y distribuir el dinero conforme a sus porcentajes de propiedad.
¿Qué ocurre si ninguno acepta estas opciones?
Medic señaló que el conflicto puede terminar en un remate judicial. Monroy añadió que, si el inmueble no puede dividirse y tampoco existe acuerdo para adjudicarlo a uno de los propietarios, podría disponerse su venta en subasta pública.
En ese escenario, el dinero obtenido se distribuiría de acuerdo con los derechos de cada copropietario, considerando las obligaciones que correspondan. Antes de la subasta, la legislación también contempla un derecho de preferencia para que uno de ellos pueda adquirir el bien.
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¿Quién continúa pagando la hipoteca?
La separación tampoco elimina las obligaciones asumidas frente al banco.
Medic explicó que las consecuencias dependerán de las condiciones del crédito hipotecario. No obstante, advirtió que, cuando la hipoteca garantiza la deuda con la totalidad del inmueble, un incumplimiento puede llevar a su ejecución, incluso si uno de los integrantes continuó realizando pagos.
Serrano precisó que debe revisarse si ambos contrataron el préstamo como deudores solidarios. En ese supuesto, la entidad financiera puede exigir la totalidad de la obligación a cualquiera de ellos, sin importar quién permanezca viviendo en el departamento.
Monroy agregó que un acuerdo privado mediante el cual uno se compromete a asumir todas las cuotas no libera automáticamente al otro de sus responsabilidades frente al banco.
Para que uno quede desvinculado del préstamo, la entidad financiera debe aceptar expresamente la modificación contractual correspondiente.
Asimismo, si uno continúa pagando la totalidad de las cuotas después de la separación, podría reclamar a su expareja la parte que le correspondía asumir, siempre que exista fundamento para ello y pueda acreditar los desembolsos.
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¿Debe pagar una compensación quien se queda viviendo?
Otro conflicto puede aparecer cuando uno continúa ocupando el departamento mientras el otro se retira.
Monroy explicó que el artículo 975 del Código Civil contempla una indemnización cuando un copropietario utiliza el inmueble excluyendo al otro, en proporción a los derechos que le correspondan.
Sin embargo, aclaró que retirarse voluntariamente de la vivienda no demuestra, por sí solo, que exista una exclusión que justifique dicha compensación.
Serrano coincidió en que el derecho a reclamar dependerá de las circunstancias concretas y de que se cumplan los presupuestos legales.
Por su parte, Medic señaló que ambos copropietarios mantienen el derecho de habitar el inmueble y que los beneficios económicos que este genere, como los ingresos por alquiler, corresponden a ambos según sus participaciones.
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¿Qué cambia si existe una unión de hecho?
Una de las principales diferencias aparece cuando la pareja, pese a no estar casada, cumple los requisitos legales para configurar una unión de hecho.
El artículo 326 del Código Civil establece que esta figura requiere, entre otras condiciones, una convivencia continua de al menos dos años entre personas libres de impedimento matrimonial. Cuando se cumplen los requisitos, se genera una sociedad de bienes sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en cuanto resulte aplicable.
Serrano explicó que, en estos casos, los bienes sociales se someten a reglas distintas de las de una copropiedad ordinaria. Tras atender las obligaciones y efectuar los reintegros correspondientes, los gananciales se distribuyen, como regla general, por mitades.
Monroy advirtió que el reconocimiento posterior de una unión de hecho no convierte automáticamente todos los inmuebles adquiridos anteriormente en bienes sociales. Deben evaluarse las fechas de adquisición y convivencia, así como los recursos utilizados.
Como ejemplo, mencionó la Casación N.º 339-2020, referida a un terreno adquirido antes de la convivencia sobre el cual se construyó posteriormente con recursos comunes. En ese caso, la Corte Suprema examinó las circunstancias particulares y consideró el bien como social, sujeto a liquidación.
Finalmente, los especialistas recomendaron que las parejas establezcan por escrito los porcentajes de propiedad, documenten sus aportes y acuerden anticipadamente cómo se distribuirán las obligaciones hipotecarias y qué sucederá con el inmueble ante una eventual separación.
