Entregar una garantía equivalente a uno o más meses de renta es habitual al alquilar un departamento. El problema aparece al terminar el contrato, cuando el propietario revisa el inmueble y decide descontar parte del dinero por desperfectos. Sin embargo, no todo cambio en el estado de una vivienda justifica retener la garantía: el desgaste generado por el uso ordinario debe diferenciarse de los daños atribuibles al inquilino.
Una pintura que perdió intensidad, pequeñas marcas en el piso o el desgaste de una grifería no están necesariamente en la misma situación que una pared quemada, un porcelanato roto por un golpe o un piso laminado dañado por un derrame.
Además, dependiendo del contrato, la garantía puede cubrir alquileres pendientes, mantenimiento, servicios u otras obligaciones. Entonces, ¿qué puede descontar realmente el propietario y qué debe demostrar para hacerlo?
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¿Desgaste normal o daño que debe pagar el inquilino?
Santiago Méndez, asociado de Inmobiliario y Construcción de CMS Grau, explica que para determinar si un desperfecto corresponde al desgaste ordinario o puede atribuirse al arrendatario debe analizarse principalmente su causa, considerando también la antigüedad del bien, el tiempo de ocupación y el uso acordado.
El desgaste esperable como consecuencia de un uso diligente corresponde al uso ordinario. Los daños producidos por mal uso o falta de cuidado, en cambio, pueden atribuirse al inquilino.
“Que una falla aparezca repentinamente no demuestra que este la causó, ni que sea gradual significa necesariamente que sea desgaste normal”, precisa.
Roberto Gutiérrez, Senior Expert de Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, coincide en que debe evaluarse si el deterioro excede aquello razonablemente esperable por el uso diligente del inmueble durante el arrendamiento.
Pintura, agujeros, grifería y pisos: ¿qué pueden descontarte?
Los ejemplos permiten observar mejor la diferencia. Una pintura que pierde intensidad con el tiempo puede responder al desgaste ordinario. Distinto sería encontrar manchas extraordinarias, quemaduras o daños importantes producto de un uso descuidado.
Gutiérrez señala que pequeños agujeros ocasionados por clavos o alcayatas pueden encontrarse dentro del uso normal, mientras que grandes perforaciones para colocar anclajes pesados o daños sobre revestimientos especiales podrían justificar una reparación. Méndez agrega que también debe revisarse qué estableció el contrato sobre las perforaciones.
La misma lógica se aplica a la grifería. El desgaste de una empaquetadura puede producirse por el paso del tiempo, mientras que una pieza rota o incompleta por mal uso podría generar responsabilidad.
En los pisos, las marcas propias del tránsito diario pueden constituir desgaste normal. Un porcelanato roto por un golpe, una superficie quemada o un piso laminado hinchado por derrames, en cambio, podrían exceder el uso ordinario.
¿Quién debe demostrar el daño?
Inventarios, fotografías, videos y actas de entrega pueden ser determinantes si al terminar el alquiler existe una discusión sobre cuándo apareció un desperfecto.
Gutiérrez sostiene que esta documentación permite distinguir un daño producido durante el arrendamiento de uno preexistente o generado por el desgaste normal. Méndez recomienda que las partes suscriban las actas de entrega y devolución y registren concretamente las condiciones de paredes, pisos, muebles y equipos.
La prueba también tiene un componente legal. Méndez explica que el propietario debe sustentar el desperfecto que invoca, qué ocurrió durante el alquiler y el monto que pretende descontar.
Sin embargo, el artículo 1683 del Código Civil establece que el arrendatario responde por el deterioro o pérdida del bien ocurrido durante el arrendamiento si no prueba que sucedió por una causa que no le es imputable. Por ello, al inquilino también le interesa conservar evidencia sobre el estado en que recibió la vivienda.
¿El propietario puede decidir cuánto descontarte?
Encontrar un daño atribuible al inquilino no significa que el propietario pueda establecer cualquier monto.
Gutiérrez señala que el valor de la reparación debe sustentarse. Si todavía no se realizó, pueden utilizarse cotizaciones; si el trabajo ya fue ejecutado, boletas o facturas permiten acreditar cuánto costó.
Méndez advierte que una cifra establecida sin explicación ni respaldo puede ser cuestionada. Un caso particular aparece con los artefactos: que uno resulte dañado no significa necesariamente que pueda comprarse uno nuevo y trasladar automáticamente todo su precio al inquilino.
Para ello tendría que justificarse por qué no bastaba repararlo y considerar su antigüedad y estado previo.
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La garantía también puede cubrir otras deudas
Los daños al inmueble no son el único concepto que puede cubrir la garantía. Su alcance dependerá principalmente de lo establecido en el contrato.
Gutiérrez explica que puede aplicarse a rentas impagas, servicios públicos, mantenimiento de áreas comunes, reparaciones que correspondían al inquilino, modificaciones no autorizadas y determinadas penalidades previamente pactadas.
Méndez recomienda establecer desde el inicio qué conceptos están cubiertos e identificar las obligaciones correspondientes. La existencia de una garantía tampoco autoriza al inquilino a decidir unilateralmente que ese dinero reemplazará el pago del último mes de alquiler.
También pueden pactarse penalidades frente a determinados incumplimientos. Sin embargo, Méndez precisa que debe identificarse claramente qué hecho las activa y recuerda que un juez puede reducir una penalidad cuando resulte manifiestamente excesiva o la obligación haya sido cumplida parcial o irregularmente.
Por ello, una cláusula que permita quedarse con toda la garantía por cualquier incumplimiento o excluya su devolución sin justificación puede ser cuestionada.
No te devuelven la garantía: ¿qué puedes hacer?
El Código Civil no establece un número específico de días aplicable a todos los alquileres para devolver la garantía. Por ello, los especialistas recomiendan fijar expresamente este plazo en el contrato.
Méndez señala que, si no se acordó uno, una vez nacida la obligación de devolver la garantía y determinado el saldo puede exigirse el pago. La revisión del inmueble no debería convertirse en una retención indefinida.
Existe una regla distinta para los alquileres acogidos al régimen especial del Decreto Legislativo 1177. Su reglamento establece un máximo de tres días hábiles desde la firma del Acta de Recepción para devolver íntegramente la garantía cuando corresponda y cinco días hábiles para entregar el remanente cuando una parte haya sido aplicada. Estos plazos no alcanzan automáticamente a cualquier alquiler de vivienda, pues el régimen exige determinadas formalidades.
Si el propietario no devuelve el dinero o el inquilino considera injustificados los descuentos, los especialistas recomiendan comenzar con un requerimiento documentado. Una carta notarial permite dejar constancia de la solicitud.
Si no hay acuerdo, puede acudirse a una conciliación extrajudicial y posteriormente al Poder Judicial para reclamar la devolución. También puede recurrirse al arbitraje cuando exista un convenio válido.
Indecopi no interviene automáticamente en cualquier disputa entre propietario e inquilino. Méndez precisa que esta vía puede corresponder cuando exista una relación de consumo y el arrendador actúe como proveedor habitual.