La vulnerabilidad de una vivienda empieza con la decisión de construirla sin asistencia técnica. El costo puede permanecer invisible durante años, hasta que un sismo u otro desastres natural como el fenómeno de El Niño (FEN) llegan.
El desafío es especialmente relevante en Perú, expuesto a múltiples amenazas naturales. El Banco Central de Reserva (BCR) recogió que, entre enero y agosto de 2026, hubo 594 sismos, 2.7% más que en el mismo periodo de 2025. Además, el 30.5% de ese total superó la magnitud 4.
Frente a tal escenario, una data de Apoyo Consultoría mostró que, al 2024, el 77% de las viviendas urbanas en el país no cuenta con asesoramiento profesional, porcentaje que llega al 82% en la costa norte. Le siguen la costa centro (78%), el resto de Lima Metropolitana (74%) y Lima moderna (23%). ¿El “eco” se extiende hasta la actualidad?
El análisis de vulnerabilidad es solo urbana y sin selva. Dado que en zonas rurales casi nadie construye con ayuda de ingeniero o arquitecto, incluirlas sube la cifra, aclararon desde Apoyo Consultoría.
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Fragilidad en cifras: el norte es el más expuesto
En efecto, el BCR evaluó información del Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (Cenepred), del Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres (Cismid) y de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) y compartió en su Reporte de inflación de septiembre 2026 que las viviendas ubicadas en las zonas de mayor exposición sísmica de Lima Metropolitana, catalogadas como III, IV y V, presentan ciertas condiciones habitacionales.
“En las zonas III-V, alrededor de 7 de cada 10 personas residen en viviendas que fueron construidas sin licencia (66.3%) o sin asistencia técnica (67.8%)”, se puede leer en el documento oficial.
“En las zonas III-V, el 30.3% de la población reside en viviendas cuyas paredes han sido construidas con materiales distintos al ladrillo, bloque o piedra con cemento [...]. El 9.4% de la población en esta zona tiene pisos de tierra u otros materiales en su vivienda, y un poco menos de la mitad (48.2%) cuenta con techos de calamina u otro material”, se añade.
Apoyo Consultoría identificó que, en total, son 2.4 millones de personas las que ocupan zonas ámbar y rojas en la capital: es decir, de mayor vulnerabilidad.
Asimismo, en el Perú urbano el 28% posee casas sin paredes de ladrillo; y el 43%, sin techo de concreto. Sumado a ello, Iván Portocarrero, socio de dicha firma de asesoría empresarial, explicó que la mayoría de familias diseña sus hogares de manera empírica, con maestros de obra, porque “contratar profesionales y elaborar planos resulta más caro”.
“Incluso para ganar espacio es común edificar el segundo piso más ancho que el primero y sin colocar columnas de soporte desde la cimentación. [...] Pero la prevención siempre será más barata que la reconstrucción”, sostuvo.
Comentó también que la construcción con acompañamiento profesional tiene menor presencia en el norte y en las provincias porque, en Lima moderna, en cambio, existe una mayor oferta de vivienda formal, especialmente de edificios multifamiliares.
Así, hasta agosto de 2026, el 50% de los encuestados por Apoyo Consultoría declaró estar poco o nada preparado ante lluvias intensas. Cabe decir que, aunque es una porción alarmante, un año atrás la percepción de riesgo era mayor: 65% a marzo de 2025.
Otro elemento de fragilidad es que, mientras el 51% del país (urbano y rural) cuenta con pista asfaltada frente a su vivienda, el norte se ubica por debajo, con 46%.
A su turno, Erick Lau, especialista en derecho inmobiliario en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, precisó que la autoconstrucción no es un fenómeno reciente: existe desde mediados del siglo XX. Esto se debe a que construir en zonas urbanas de manera formal implica una licencia municipal, además de planos y documentación técnica que acredite que el proyecto cumple con el Reglamento Nacional de Edificaciones. Es decir, presupuesto.
El problema es que la falta de asesoría experta puede dejar varios aspectos medulares fuera de la construcción. Entre ellos, el cumplimiento de las normas de seguridad y salubridad.
“Legalmente, el propietario es el responsable civil directo por los daños que la caída o colapso de su vivienda pueda ocasionar a terceros debido a defectos constructivos previsibles”, dijo.
En esa línea, el Fenómeno El Niño no se considera un evento extraordinario o imprevisible, ya que es recurrente en el país. Por ello, sus consecuencias son presumibles y no deslindan la responsabilidad del dueño de casa, aclaró.
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El riesgo se cruza con la pobreza
Otro factor a considerar es que la vulnerabilidad frente a un desastre también tiene una dimensión socioeconómica. El BCR subrayó que en las zonas III-IV la pobreza monetaria alcanza el 37.1% y la informalidad laboral el 69.7%, cifras por encima del 24.5% y 57.4% de las zonas I-II. También existe una menor población con educación superior: apenas el 13.1%.
“El impacto de un evento sísmico de gran magnitud afectaría principalmente a la población, en promedio, socioeconómicamente más vulnerable y, además, constituye un choque con fuertes externalidades negativas. En el corto plazo, se traduciría en la destrucción inmediata de capital físico y una disrupción abrupta de los flujos de ingreso. [...] En el mediano plazo, estos hogares podrían recurrir a liquidar activos productivos, el sobreendeudamiento y una drástica reducción en la inversión en capital humano”, apuntó la entidad.
Frente a este panorama, Lau indicó que, aunque las municipalidades tienen la función de fiscalizar construcciones sin licencia, en la práctica no pueden aplicar sanciones masivas o demoler a media ciudad que ha crecido de manera informal.
Recordó, además, que el problema de fondo es el déficit habitacional y el alto costo del suelo formal. Se requiere, así, fortalecer la oferta de vivienda adecuada, programas de bonos y priorizar a las familias de menores recursos.
Más bien, a su parecer, propuso ofrecer capacitaciones a los maestros de obra, que suelen ser quienes trabajan con las familias de menores recursos. La idea es que puedan aplicar análisis de suelo y parámetros constructivos que ayuden a tener viviendas más seguras.
Por su parte, Portocarrero remarcó que la seguridad de un hogar no depende únicamente del esfuerzo de la propia familia. Por bien construida que esté una casa, si el entorno carece de pistas asfaltadas o drenaje pluvial, la vivienda igual sufrirá daños. Por ello, enfatizó que el Estado debe asumir su rol al garantizar infraestructura pública y promover tecnologías que ayuden a reducir el costo inicial de construcción.
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El trabajo en conjunto para la mitigación
Frente al riesgo de un desastre natural, el Perú cuenta con instrumentos de gestión que podrían ayudar a paliar los daños, pero su efectividad depende de que lleguen a ejecutarse. El BCRP enumeró entre ellos al Sistema Nacional de Gestión de Riesgo de Desastre (Sinagerd), el Plan Multisectorial ante Sismos y Peligros Asociados 2026-2028 y las políticas nacionales de vivienda y urbanismo.
Sin embargo, CEPLAN advirtió que persisten brechas en su implementación: aún no se cuenta con información suficiente para determinar la vulnerabilidad de la población y sus medios de vida, así como tampoco se han podido demostrar avances significativos en la reducción del déficit habitacional.
Además, el desafío, acotó Lau, pasa por la falta de recursos financieros, problemas logísticos y falta de voluntad política, por el “costo en popularidad” que implica reubicar familias. En suma, queda en el “aire” un trabajo coordinador entre el público y el privado.
El dato:
- Según el Cismid, los suelos con condiciones más desfavorables o de mayor amplificación sísmica se concentran principalmente en distritos ubicados en las zonas norte, este y sur de Lima Metropolitana. Destacan Carabayllo, San Juan de Lurigancho, Comas, Puente Piedra, Villa El Salvador, Chorrillos, Lurín, Ate y Villa María del Triunfo.
