La venta de viviendas nuevas en Lima Metropolitana y Callao creció 26% entre enero y septiembre del 2026 y registró una mayor velocidad de colocación, según el reporte “Resultados del mercado inmobiliario de Lima Metropolitana”, correspondiente al tercer trimestre del 2026, de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip). El plazo estimado para agotar el stock disponible se redujo a 20 meses al cierre de septiembre, frente al promedio histórico de 27 meses de los últimos cinco años.
Ana Cecilia Gálvez, gerente general del gremio, explicó que la reducción de las tasas de interés hipotecarias y la mejora del empleo favorecieron las compras. “Si el subempleo disminuye y la masa adecuadamente empleada aumenta, esa masa es susceptible de calificar para un crédito hipotecario”, sostuvo.
Según el reporte del gremio, entre enero y septiembre se comercializaron 23.626 viviendas, frente a las 18.679 del mismo período del 2025. En paralelo, la oferta promedio aumentó 10%, de 53.097 a 58.315 unidades.
La proporción del inventario que se vendió cada mes pasó de 3,9% a 4,5%, lo que reflejó una colocación más rápida pese al aumento de la oferta. Gálvez señaló que la demanda acompañó el ingreso de nuevos proyectos y que no observó una acumulación de viviendas terminadas sin vender.
Gálvez indicó que más de la mitad de las viviendas en oferta estaba en planos y menos del 10% estaba terminada.
Lima Moderna registró el mayor volumen de operaciones, con 9.575 viviendas vendidas, un crecimiento interanual de 32%. Esta zona explicó cerca del 47% del incremento total de las ventas en Lima y Callao. Gálvez destacó el movimiento de Jesús María y San Miguel.
Lima Este presentó el mayor avance porcentual, con 49%, al pasar de 536 a 800 viviendas comercializadas. En Lima Top, la ejecutiva resaltó la participación de Miraflores y Santiago de Surco.
En el Cercado de Lima, identificó oportunidades asociadas a la salida de actividades industriales hacia la periferia, que liberó terrenos en ejes como las avenidas Argentina, Venezuela y Colonial. Por el ancho de estas vías, señaló, existieron condiciones para desarrollar proyectos de mayor altura.
Sin embargo, advirtió que las diferencias entre zonas no respondieron únicamente a la demanda. La concentración de proyectos en Lima Top, Moderna y Centro estuvo relacionada con la disponibilidad de servicios e infraestructura. En otras zonas de la capital persistieron restricciones de agua, desagüe, habilitación urbana y planificación que limitaron nuevos desarrollos.
Gálvez también precisó que una mayor absorción podía responder a una menor incorporación de oferta. En Lima Este y Callao, por ejemplo, la reducción del inventario y el limitado ingreso de proyectos contribuyeron al comportamiento de ese indicador.
Según el reporte de Codip, las viviendas de entre 40 y 60 metros cuadrados representaron el 49,4% de las ventas acumuladas, mientras las de dos y tres dormitorios reunieron cerca del 78% de las operaciones.
El área promedio de las viviendas vendidas bajó de 66,1 metros cuadrados en los primeros nueve meses del 2025 a 64,3 metros cuadrados en el mismo período del 2026. El precio promedio por vivienda se ubicó en S/440.565.
El precio promedio por metro cuadrado aumentó 2,8%, una variación que Gálvez atribuyó a la mayor participación de departamentos pequeños en las ventas. El precio promedio por vivienda, en cambio, prácticamente no había cambiado en los últimos meses.
Gálvez explicó que las posibilidades de seguir reduciendo el tamaño de los departamentos familiares eran limitadas. “El nivel de eficiencia alcanzado por los desarrolladores para meter tres dormitorios en esa área sin mucha pérdida de espacios de circulación ya casi llegó a su límite”, señaló.
Una disminución adicional del área promedio dependería, principalmente, de que aumentara la participación de departamentos de un dormitorio. Gálvez relacionó esa posibilidad con un mayor desarrollo del mercado de alquileres, aunque señaló que las diferencias tributarias entre personas naturales y empresas dificultaron el crecimiento de proyectos destinados a renta.
Subsidios y riesgos para los proyectos
Según Codip, las viviendas de hasta S/367.600 concentraron el 43,8% de las ventas acumuladas. Gálvez precisó que, al incluir las de mayor precio que también calificaron como vivienda de interés social, la participación de este segmento se acercó al 70% tanto de la oferta como de la demanda.
En ese contexto, insistió en la necesidad de una política habitacional de largo plazo, con recursos previsibles para los subsidios. Explicó que los presupuestos anuales y las interrupciones de los desembolsos generaron incertidumbre para inversiones que requerían varios años de desarrollo.
“Son terrenos que los desarrolladores compran para hacer 1.000, 2.000, 3.000 viviendas, que son proyectos que se van a desarrollar en los próximos diez años, a veces más”, señaló.
Gálvez advirtió que el agotamiento de recursos de Techo Propio dejó pendientes de atención a alrededor de 5.000 familias que, según indicó, ya habían avanzado en la compra de sus viviendas. El gremio esperaba que se habilitaran recursos adicionales para continuar con los desembolsos.
Asimismo, recordó una propuesta de Codip para asegurar S/15.000 millones destinados a subsidios durante diez años mediante endeudamiento público. También planteó retomar la venta de terrenos estatales para proyectos de vivienda social y acompañar la generación de suelo formal con financiamiento para las familias y acciones contra el tráfico de tierras.
Consultada por El Comercio sobre si preveía incrementos de precios para el 2027 ante los efectos de El Niño, Gálvez señaló que las dificultades de transporte y las lluvias podrían elevar los costos de construcción, principalmente en el norte del país. Explicó que los trabajos adicionales para continuar las obras y las interrupciones podrían prolongar los plazos de ejecución.
No obstante, precisó que un eventual encarecimiento no se trasladaría íntegramente al comprador y sí presionaría los márgenes de las inmobiliarias. “Es muy difícil que si el costo subió cinco, el precio suba cinco. El traslado no es automático ni es directo. Eso le va a pegar al desarrollador inmobiliario y va a afectar su margen”, sostuvo.
Gálvez consideró probable que una parte del incremento llegara a los precios, aunque recordó que los topes y las condiciones de aprobación de los proyectos de vivienda de interés social restringían esos ajustes.
