Para una mype o un emprendedor, tener un inmueble puede representar algo más que un activo en el patrimonio. También puede convertirse en una puerta para conseguir financiamiento.
Un primer caso, es a través de un crédito tradicional con garantía hipotecaria, es decir, una empresa solicita fondos a una entidad financiera y ofrece un inmueble como respaldo.
Se evalúa tanto la capacidad de pago del negocio como el valor y las condiciones legales del inmueble. Si la operación es aprobada, se entrega el financiamiento y la propiedad queda hipotecada como garantía. El monto, plazo y tasa dependen de la evaluación crediticia y de las condiciones de la entidad.
Sin embargo, el mercado también ofrece otras opciones que buscan conectar el patrimonio de una empresa con capital privado. En este caso, el análisis no se limita a la relación entre la empresa y un banco, sino que incorpora una estructura que vincula al empresario que necesita capital, el activo que sirve de respaldo y los inversionistas que aportan los recursos.
Una empresa puede tener patrimonio inmobiliario, pero necesitar liquidez para comprar maquinaria, ampliar un local, financiar capital de trabajo o aprovechar una oportunidad de crecimiento, sostiene Alonso Bringas, gerente general de Capitalia. En lugar de vender el activo, este puede utilizarse como respaldo de una operación de financiamiento, indicó.
No obstante, el valor del inmueble no equivale automáticamente al monto que puede obtenerse. La tasación, ubicación, situación registral y legal, liquidez y nivel de cobertura son algunos de los elementos que deben evaluarse, precisó.
Por ejemplo, estas operaciones -en Capitalia- utilizan un “loan to value” máximo de 40%, dijo. Esto significa que, bajo ese parámetro, un inmueble valorizado en US$ 500,000 podría respaldar un financiamiento de hasta US$ 200,000. La estructura busca mantener un margen entre el valor del activo y el capital involucrado, detalló.
Estas operaciones pueden incorporar estructuras fiduciarias para administrar y respaldar los activos involucrados, mientras que el capital puede provenir de inversionistas privados, puntualizó.
Según el especialista, los inversionistas se pueden beneficiar con retornos entre 10% y 16% anual en dólares, dependiendo del plazo y monto.
Para una mype, la diferencia frente a un crédito hipotecario tradicional está principalmente en quién aporta el capital y cómo se estructura la operación. En el crédito bancario, la empresa recibe un préstamo de una entidad financiera y asume las condiciones establecidas por ella. En una estructura de capital privado, los recursos provienen de inversionistas y se configura una operación específica respaldada por activos.
Ninguna de las alternativas elimina el riesgo. En ambos casos, comprometer un inmueble implica una obligación financiera y, ante un incumplimiento, pueden activarse los mecanismos previstos en la garantía. Por ello, se sugiere al solicitante evaluar qué alternativa de financiamiento se ajusta a su capacidad de pago, cuánto necesita realmente y los riesgos que está dispuesto a asumir.
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